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以房養老最大風險房價波動 上漲增值養老者無緣享受
理財周報實習記者 李碧雯/文
以房養老，這種在美國、加拿大、歐洲和新加坡風行的養老方式正在悄然走進中國人的生活。
9月13日，國務院印發的《關於加快發展養老服務業的若幹意見》中提出要"鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點"。
文中的"反向抵押"，又叫"倒按揭"，實際上就是俗稱的"以房養老"，是指養老者通過將自己擁有的房屋抵押給銀行或保險機構，並在一定期限內每月從中取得一定的養老金或老年公寓，當養老者過世後，銀行或保險機構將擁有該房的所有權。
不過，"以房養老"遇到的問題是，這種方式適合你嗎？
"一房者"可選"倒按揭"
其實以房養老這個概念並不是國內第一次推出，早在2003年，孟曉蘇[微博]便提出瞭"以房養老"的方案。2007年，剛從中房集團退下的孟曉蘇便忙著籌備以"以房養老"為主營業務的租屋資訊與貸款試算信貸年息借貸增貸轉貸保險公司，也就是目前的幸福人壽保險公司，但是，由於條件不成熟，該業務一直未推出。
按照孟曉蘇向媒體透露的情況，當時設計的以房養老主要是針對年齡在62歲以上的老人，且房屋面積也需要達到一定要求，累計可貸款額度主要是依據房屋現值調整折損度和預期增值扣除保險公司預支的貼現利息，再按照預期借款人持續壽命的時間計算出每月給付的養老金。
此外，2011年，中信銀行推出瞭一款具有以房養老增值功能的信用卡，這款業務主要針對以下人群：借款人年滿55歲，法定贍養人年滿18歲。該業務以房屋的估值為基礎確定貸款額，貸款額最高不超過估值的60%，也就是最高給房子打6折，每月借款人可領取不超過2萬元的養老金。最長期限為10年，每月償還部分本息，到期後一次償還剩餘本息。
那麼，以房養老對於養老者來說是否劃算呢？基於目前國內還未推出新的以房養老的產品，因此，記者僅以前兩款產品為例來比較下每月可領取的養老金數額。
比如，一年齡為63歲的借款人，在廣州天河區擁有一套100平方米的房產，且具有獨立房屋所有權。按照廣州房產局8月公佈的信息，每平方米均價為33684元。如果按照折新度6成來計算，預期未來可能會增值10萬元，扣除按6%貼現利率計算貼現利息，可貸款額度為199.37萬元。目前我國人口平均壽命為73歲，因此該借款人每月可享受1.66萬元的養老金。
借款人在過世後房屋產權歸屬有兩種情況，若借款人過世後房產所有權歸屬於銀行，那麼借款人所要付出的成本為貸款利息12.73萬元，以及房屋的剩餘價值、利息成本即可。若房屋所有權在約定時並不歸屬於銀行，而是扣除貸款本金和利息後再返還給法定繼承人，那麼僅需要付出貸款
若按照中信銀行的計算方式，每月僅還利息，那麼該借款人在最長10年的期內，每月可獲得1.06萬元的養老金，不過十年之後，借款人仍需償還本金。
如果借款人不住在房屋內，而是將按照廣州的養老院標準的話，平均每個月3200元左右，是可以維持一個比較好的生活條件的。
"兩房者"可以租金養老
上述情況主要是對於隻有一套房的養老者來說，因為其他的方式如商業養老保險，對於60歲以上的人來說並不能享受很高的養老金，因此可主要將以房養老做為一種補充養老方式。一位從事保險業5年經驗的工作人員告訴記者，以房養老其實質就是一種以分紅險的方式來操作養老金。
但是對於擁有兩套以上房產的人來說，以房養老並不是他們的唯一選擇。除瞭自住房外，其他房產還可以賣出去或是出租。
對於有升值空間的房產，擁有者可以選擇在適當時點賣出以賺取收益。根據陽光傢緣今年9月的統計數據顯示，廣州天河區的二手房目前的均價為17419元/平方米，且這20年來房屋普遍上漲，這對於20年前的買房者來說是有利可圖的。養老者可以將其作為自己的養老基金保障未來的生活。
當然，出租也是個比較好的選擇。這種方式較為靈活，在合同到期後續期時可以根據市場價格重新計算房租，以獲得更好的收益。根據統計信息顯示，9月份天河區房屋住宅租金為55元/平方米，按照上述養老者所擁有的房屋面積計算，考慮是個人出租房地產需繳納4%的房產稅的影響，因此最後養老者每月可獲得的收益為5280元。不過，就實際情況而言，對於年齡較大的人來說，房屋出租會不太好管理。
以房養老最大風險：房價波動
以房養老雖很早推出，但並不能讓很多人接受。北京工商大學保險系主任王緒瑾[微博]對記者稱，按照中國的傳統觀念，房子作為一種傢庭財產是需要留給下一代的，對於有子女的傢庭通常不願意接受這種方式。所以以房養老適合的人群是有限的，僅適合於失獨傢庭和無子女傢庭。
此外，以房養老仍存在很大的不確定性，一方面對於養老者來說會面臨房價上漲的風險。暨南大學金融系副主任薑永宏分析稱，"選擇以房養老的市場風險會很大，會受房價波動的影響。若房價上升，則對於選擇以房養老的方式的人來說，房屋未來增值的那部分是他們無法享受到的。若房價下跌，則養老者來說是有利的，可以將這部分風險轉移給銀行或保險機構。"據瞭解，通常以房養老產品是以固定利率來給付養老金的，一旦確定，就不再隨市場變動，因此選擇對於房屋未來的走勢也是養老者需要考慮的問題。
據記者向新華保險、中意人壽等多觀音汽車貸款中和法拍撤回傢保險公司瞭解的情況來看，目前沒有這方面的計劃，需要等具體實施細則出臺再考慮。而幸福人壽監事會主席孟曉蘇最近在媒體中透露，預計以房養老產品將在明年1月份推出。
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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-11/07232488444.shtml
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